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廣東省2009年推進實施“三舊”改造為契機，十余年來，東莞也朝著2020年完成“三舊”改造土地面積30萬畝的目標邁進，并結合自身特色相繼創新出臺了若干政策，從探索推進全市城市更新工作管理機制的改革轉變，到創新取消村企合作改造模式，再到創設單一主體掛牌招商實施機制等，系列重磅新政策出臺也打開了東莞存量土地更新改造的新局面。

東莞劃定的240余個城中村更新改造項目，更是吸引了眾多前期服務商和金融機構的廣泛關注，爭相涌入布局以期掘金炙手可熱的改造市場，但東莞獨特的政策體系和創新的舊改模式也讓很多市場主體的介入進展緩慢，甚至望而卻步。

今天筆者便給大家梳理一下，東莞城市更新的前期工作流程以及需要注意哪些關鍵節點，助力大家項目的加速推進。

當中包含：現狀建筑情況分析、相關規劃條件分析、項目定位及發展方向、用地規劃及開發量預測、公配設施規劃及用地貢獻、城市設計方案模擬等。

對于市場進入東莞城市更新項目來說，第一件事便是對項目的前期調研，這是房企接觸一個舊改項目最基礎需要了解的東西。其中對于現狀建設情況分析以及用地規劃及開發量預測至關重要，這關乎到后續拆補方案的制定以及成本管控和稅務管控。

東莞更新單元劃定，深度介于深圳計劃立項和專項規劃，對于項目功能、用地面積、規劃面積等，基本確定。

需要注意的是方案編制主體是由鎮政府或街道辦事處進行編制。其中規模要求單元面積150畝-500畝（市區、石龍的單元面積可以適當降低），政府主導、工改工、限制公益性改造等不受面積限制。

核查和確認不動產權益不僅僅是保障了改造主體的合法權益，也避免了后期開展工作時不必要的一些麻煩。

核查與確認幾個關鍵要點便是房屋權屬人是否為集體經濟組織成員，依法登記的土地使用權人與房屋所有權人數量以及未依法登記的實際使用人。未依法登記的房屋是否符合歷史遺留條件和是否有轉讓協議。

征詢意愿決定了改造是否可以順利進行。以及后續需要滿足的集體需求和釘子戶數量等因素。

征詢拆除范圍內全部不動產權人更新意愿需要權益土地面積與權益人數均達到90%以上。同意實現包括了土地與房屋納入更新的范圍以及改造模式。需要開展的會議有股東（代表）大會以及黨政班子聯席會審議。

拆遷補償方案是集體與房企最關注的點之一，拆補方案的設定決定村集體的配合程度以及房企最后拿到土地成本的最關鍵的因素。

拆補方案是由鎮政府（街道）組織擬定的，政府下屬單位機構通過對土地、房屋現狀條件資產評估以及規劃條件資產評估，價高者，計入掛牌底價。集體經濟組織通過與政府協商、委托機構資產評估、再通過集體民主表決，確認補償標準。其中民主表決需要80%以上權益人書面同意方可納入拆補方案。

城市更新項目不是房企與權屬人之間的博弈，還包括政府與集體等多方之間的協商。利益分配是否平衡是項目是否能活得多方支持的關鍵。

利益分配需要注意的是，房企是否符合項目掛牌招商公告的約定，對政府無償移交公配設施的用量與用地的面積。是否能給當地貢獻一定的人才用房與引入產業，對當地能否起到環境改善作用，有無綜合整治工程。在拆補方案內對集體組織的物業保障有多少，貨幣補償有多少。東莞的單一主體掛牌招商采用競價方式，也就是所謂的價高者得，保障政府土地出讓的收益。

編輯掛牌招商方案是前期工作中最關鍵的一步，也是決定項目能不能上平臺找到心儀的服務商。

方案內容包括了更新單元概況、更新單元現狀、更新單元劃定、掛牌招商條件、掛牌招商的可行性分析以及報名資格等。需要注意的方面有報批招引方案時，500畝以下可由鎮政府（街道）進行審批，500畝以上需要市政府審批。方案需要通過集體股東（代表）大會進行集體決議。而服務的有效期一般為兩年，實際村改可以延長至三年。