關于既有非居住房屋改建保障性租賃住房的通知（試行）
為了規范既有非居住房屋改建保障性租賃住房行為，切實增加保障性租賃住房供給，有效緩解新市民、青年人等群體住房困難，根據《國務院辦公廳關于加快發展保障性租賃住房的意見》（國辦發〔2021〕22號）、《廣東省人民政府辦公廳關于加快發展保障性租賃住房的實施意見》（粵府辦〔2021〕39號）、《深圳市人民政府辦公廳印發<關于加快發展保障性租賃住房的實施意見>的通知》（深府辦函〔2022〕23號）等文件規定，結合我市實際，現就既有非居住房屋改建保障性租賃住房有關事項通知如下：
一、適用范圍
既有非居住房屋改建保障性租賃住房，是指將閑置和低效利用的商業、辦公、旅館（酒店）、廠房、研發用房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋改建為保障性租賃住房的行為。
工業用地或者物流倉儲用地上廠房、研發用房、倉儲等既有非居住房屋應當在保障產業發展需求的前提下進行改建。
對居住和公共環境有嚴重干擾、污染或者安全隱患的工業用地和存放易燃、易爆和劇毒等危險品的倉儲用地上的廠房、研發用房、倉儲等既有非居住房屋，不得實施改建。
二、基本原則
（一）合理選址，供需匹配。既有非居住房屋改建保障性租賃住房，應當符合規劃原則、區域功能定位和產業發展等要求，重點在產業功能區、商業商務聚集區、城市建設重點片區等就業崗位集中片區，以及軌道交通站點附近等交通便捷區域開展和實施，有效緩解供需匹配問題。
（二）市場運作，政策支持。充分發揮市場機制作用，積極引導市場主體將既有非居住房屋改建作為保障性租賃住房。用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質、土地使用年限以及原已批規劃許可文件，不補繳土地價款，按照國家規定享受土地、財稅、金融等對保障性租賃住房的專門支持政策。
（三）市級統籌，區級實施。市保障性租賃住房發展工作領導小組（以下簡稱市領導小組），統籌推進全市保障性租賃住房發展。市住房建設部門承擔市領導小組辦公室職責，牽頭制定完善改建政策，統籌推進改建工作。區政府建立相關部門聯動協調機制，落實本區改建項目的建設和管理工作，引導、督促企業規范實施改建。其他有關部門按職責予以配合。
三、改建條件
既有非居住房屋改建保障性租賃住房應當同時符合以下條件：
（一）具有不動產權屬證書，且房屋用途為商業、辦公、旅館（酒店）、廠房、研發用房、倉儲或者科研教育等。
（二）不存在查封登記、異議登記等情形；存在抵押登記等他項權益的，應當取得所有他項權益人同意。
（三）未被納入城市更新單元計劃、棚戶區改造計劃、土地整備計劃和房屋征收計劃。
（四）商業、辦公、旅館（酒店）、科研教育、研發用房應當以棟、座或者相對獨立的整層為單位進行改建，廠房、倉儲用房應當以棟或者座為單位進行改建。單個項目改建總建筑面積不低于1000平方米。
（五）改建項目所在宗地存在兩個以上共有人的，應當經全體共同共有人或者占份額三分之二以上的按份共有人同意，但是共有人之間另有約定的除外；建筑物區分所有權的，應當由宗地內專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，并取得參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意改建。
（六）法律、法規和規章規定的其他條件。
四、改建要求
（一）結構安全。改建項目不涉及拆改、變動房屋結構的，由房屋所有權人或者受其委托實施改建、運營的單位委托原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位對擬改建房屋的荷載、抗震等原結構設計是否滿足改建后房屋安全使用要求進行復核。改建項目涉及拆改、變動房屋結構，或者雖不涉及拆改、變動房屋結構但擬改建房屋原結構設計不滿足改建后房屋安全使用要求的，房屋所有權人或者受其委托實施改建、運營的單位應當按規定委托符合要求的鑒定機構進行房屋安全鑒定，并在改建設計方案中通過加固設計等方式確保房屋結構安全。房屋所有權人或者受其委托實施改建、運營的單位應當委托原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案、出具施工圖，并委托有相應資質等級的施工單位實施改建。
（二）消防安全。改建項目按照不低于非住宅類（公寓或者宿舍）居住建筑的相關標準和防火要求進行設計、施工，并按規定辦理消防審查備案手續。新舊消防技術標準的適用，可參照《住房和城鄉建設部辦公廳關于開展既有建筑改造利用消防設計審查驗收試點的通知》（建辦科函[2021]164號）有關規定執行。
（三）設計施工技術標準。改建項目的設計和施工應當符合國家、省和本市現行相關標準和規范，鼓勵按照國家及本市裝配式裝修標準或者規范進行室內裝配式裝修。改建項目中建筑面積70平方米以下的套（間）占比原則上不低于80%。改建為宿舍形式租賃住房應當執行《宿舍建筑設計規范》或者《旅館建筑設計規范》及相關標準。
（四）水電氣設施。改建項目供水、供電、供氣設施改建應當符合國家、省和本市相關標準、規范，并實行抄表到戶。按層改建的項目經水、電、燃氣等市政公用服務企業認定具備抄表到戶條件的，應當實行抄表到戶；不具備抄表到戶條件的，應當實行分戶計量。改建項目符合優質飲用水入戶改建條件的，改建后的供水設施（含供水管網、二次供水設施等）應當符合我市《優質飲用水工程技術規程》《二次供水設施技術規程》等相關標準、規范要求。項目改建后，供水、排水等需求不得超過現狀市政設施的承載范圍，并且排水設施應當符合雨污分流要求。
（五）環保衛生。改建后的保障性租賃住房應當具備良好的衛生、通風等居住條件，并且符合國家、省和本市的相關標準。改建項目竣工驗收時應當按照《民用建筑工程室內環境污染控制標準》（GB50325-2020）進行室內環境污染物濃度檢測，符合規定標準后方可對外出租。
（六）節能與綠色改造。改建后的門窗等圍護結構以及設施設備，應當滿足國家、省和本市現行建筑節能的相關規范要求。以棟為單位改建的項目應當按照《既有建筑綠色改造評價標準》（GB/T 51141）進行改建，改建后至少達到既有建筑綠色改造評價一星級的要求。
（七）物業規范。改建后的保障性租賃住房所在的物業管理區域應當具備符合《深圳經濟特區物業管理條例》等規定的物業管理用房，并按規定實施物業管理。
五、改建程序
既有非居住房屋改建保障性租賃住房項目的申請人可以是房屋所有權人，也可以是受其委托實際開展住房租賃運營的專業化住房租賃企業等市場主體。申請人按照以下規定申請項目認定、實施改建。
（一）認定申請
改建項目申請人應當向項目所在轄區住房建設部門提交以下材料申請項目認定：
1.書面申請書。
2.申請人身份材料：
（1）申請人是房屋所有權人的，屬于自然人的應當提交本人有效身份材料，屬于企事業單位的應當提交營業執照、法人證書以及法定代表人或者負責人的有效身份材料；
（2）申請人是受委托的住房租賃企業等市場主體的，應當提交受托企業營業執照、法定代表人有效身份材料以及房屋所有權人有效身份材料和同意改建的書面材料；
（3）申請人委托代理人辦理的，還需提供申請人授權委托書、代理人有效身份材料。
3.不動產權屬證書。
4.存在抵押登記等他項權益的，提交所有他項權益人的身份材料及同意改建的書面意見。
5.改建項目所在宗地存在兩個以上共有人或者建筑物區分所有權的，提交法律規定數量的共有人或者業主同意改建的書面意見。
6.改建設計圖紙，包括項目改建平面圖、剖面圖以及消防、供排水、電路、燃氣分析圖等必要詳圖；改變建筑外立面的，需提供立面圖。
7.房屋安全鑒定報告或者原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位對擬改建房屋原結構設計滿足改建后房屋安全使用要求的書面意見（蓋公章）。
8.承諾書。承諾內容包括但不限于擬改建房屋所有權和使用權來源合法、不存在依法應當停止使用或者整體拆除的情況、項目運營期間不改變保障性租賃住房用途、項目停止運營后依法依約處理房屋租賃關系等事項以及因此引起的糾紛、訴訟等。
（二）項目認定
區住房建設部門統一受理本區的改建項目申請，區政府統籌組織本轄區住房建設、規劃和自然資源、更新整備、產業、教育、水務等部門，區規劃土地監察機構、市不動產登記機構，以及水、電、燃氣等市政公用服務企業，按照認定指引（詳見附件1）對改建項目進行初審，初審通過后報市領導小組辦公室。市領導小組辦公室按規定組織市相關部門研究提出復核意見，報經市領導小組同意后，由區政府出具項目認定書并向社會公示。項目認定書有效期原則上為6年，期滿后符合條件的可續期。
（三）項目實施
申請人取得項目認定書后，應當按照經認定的改建設計實施改建并辦理相關報建手續：
1.向發展改革部門申請項目核準或者備案。
2.按照《建設工程消防設計審查驗收管理暫行規定》（住房和城鄉建設部令第51號）等有關規定向區住房建設部門申請消防設計審查、消防驗收或者消防驗收備案。按照規定進行消防驗收備案的項目納入消防驗收備案檢查對象。
3.按照規定將具有相應資質的設計單位出具的施工圖設計文件、房屋結構安全復核意見等材料上傳至深圳市建設工程勘察設計管理系統后，憑項目認定書，參照未改變建設工程規劃許可的二次裝修工程相關要求，向區住房建設部門辦理建設工程施工許可手續。
4.改建項目工程設計、施工、監理、檢測等活動應當遵循建設工程質量安全管理等有關規定。
（四）竣工聯合驗收
改建項目竣工并且經申請人組織設計、施工、監理等單位進行竣工驗收后，經申請人提出申請，由區住房建設部門組織本轄區規劃和自然資源、更新整備等部門按照《深圳市建設工程竣工聯合（現場）驗收管理辦法》有關規定進行竣工聯合驗收。竣工聯合驗收時，區住房建設部門應當委托具有資質的第三方檢測機構對改建項目室內環境污染物濃度進行監督抽檢，且抽檢數量不得少于3間。
六、監督管理
（一）改建后的保障性租賃住房通過竣工聯合驗收后方可投入使用；用作保障性租賃住房期間，按照我市保障性租賃住房管理相關規定進行管理，不得上市銷售或變相銷售，不得擅自改變保障性租賃住房用途。引導申請人自竣工聯合驗收之日持續運營6年以上。使用期間，因土地整備或者城市更新等需拆除的，按照改建前的房屋用途和建筑面積予以補償。
（二）改建后的保障性租賃住房面向本市的新市民、青年人等群體出租，租金確定和調整按照我市保障性租賃住房相關規定執行；對外出租單次租賃期限應當在項目認定書的有效期限內，引導對外出租單次租賃期限不低于30天；經承租人同意，可以按月、季收取租金，但應當按照住房租賃資金監管規定進行監管。改建為宿舍形式的保障性租賃住房，原則上應當躉租給用工單位，作為單位員工宿舍使用。
（三）改建后的保障性租賃住房用水、用電、用氣價格按照居民標準執行，出租人不得以管理費、超出價格標準等形式向承租人收取額外的水、電、氣費用。出租人應當編制房屋使用說明書，告知承租人房屋及配套設施的使用方式，提示消防、用電、燃氣等使用事項，并在出租前書面告知承租人房屋的教育、車位等公共配套情況，作為住房租賃合同附件。
（四）市住房建設部門應當健全市住房租賃監管服務平臺，加強對保障性租賃住房建設、出租和運營管理的全過程監督。項目認定書出具后，區住房建設部門應當及時錄入改建項目基本信息、開工建設日期、竣工驗收日期等情況并上傳項目認定書等材料至市住房租賃監管服務平臺。
（五）區住房建設部門應當建立既有非居住房屋改建保障性租賃住房監管機制，對提供虛假資料申請改建、已取得認定書項目未經竣工聯合驗收或者竣工聯合驗收未通過即投入使用、通過“以租代售”等形式違規轉讓、改建后用于非保障性租賃住房用途等違規行為以及申請人取得項目認定書后不實施改建的，依法采取終止改建行為、限期改正、納入信用監管等措施；構成違法行為的，依法予以處罰。區住房建設部門應當對改建完成的項目進行定期檢查；根據工作需要，可會同市場監管部門、規劃土地監察機構以及街道辦事處等進行聯合檢查。
七、項目續期與退出
（一）改建項目有效期屆滿前三個月，申請人可以向區住房建設部門提出續期申請，并按照本通知規定重新申請項目認定。
（二）改建項目有效期屆滿未申請續期或者申請續期未獲通過的，注銷項目認定；改建項目自竣工聯合驗收通過之日起已運營滿3年但按套（間）計算的出租率不足60%且持續6個月以上的，可以申請變更或者注銷項目認定。
（三）申請變更或者注銷項目認定的，房屋所有權人應當向區住房建設部門提交以下材料：
1.變更或者注銷項目認定申請書;
2.原項目認定書；
3.委托運營的，需提交與受托的住房租賃企業變更委托事項或者解除委托關系的材料；
4.住房租賃合同尚未到期且不再作為保障性租賃住房的，需提交依法依約解除或者終止住房租賃合同的相關材料。
（四）區住房建設部門經審核后，報區政府核發變更或者注銷項目認定文件，并且抄送水、電、燃氣等市政公用服務企業。改建項目注銷后，取消其民用水、電、氣價格優惠，不再享受國家對保障性租賃住房的其他專門支持政策。
（五）房屋所有權人應當將不再作為保障性租賃住房的房源恢復為原用途使用，不得作為居住用途使用；涉及拆除工程的，房屋所有權人應當委托有相應資質的企業實施，并在施工前按照燃氣管理有關要求做好燃氣設施保護工作。房屋所有權人未將保障性租賃住房恢復為原用途使用的，視為擅自改變建筑物功能、非法改變土地用途，由規劃土地監察機構、產業主管部門等依法查處。
八、保障措施
（一）市住房建設部門應當加強對各區既有非居住房屋改建保障性租賃住房工作的指導和監督，建立項目跟蹤評估機制，研究解決相關疑難問題，及時總結經驗，完善實施機制。區住房建設部門應當于每年12月31日前將年度既有非居住房屋改建保障性租賃住房工作情況報市住房建設部門。
（二）區政府應當組織住房建設、規劃和自然資源、更新整備、產業、教育、水務等相關主管部門，以及水、電、燃氣等市政公用服務企業建立聯動協調機制，負責統籌研究、協調解決改建項目推進的困難和問題。各區可以結合本區實際情況，制定實施細則，推進工作落地。
九、其他事項
（一）本通知發布前將具有不動產權屬證書的商業、辦公、旅館（酒店）、廠房、研發用房、倉儲或者科研教育等既有非居住房屋（不含經依法處理取得產權的農村城市化歷史遺留違法建筑）改建為租賃住房的項目，區政府可參照本通知要求組織評估，對符合規劃原則、結構安全、消防安全等要求的，按規定程序報經市領導小組同意后，由區政府出具項目認定書；其中，在《國務院辦公廳關于加快發展保障性租賃住房的意見》（國辦發〔2021〕22號）發布之日前改建的項目，須經規劃土地監察機構處理并確定可以繼續使用，再按照前述規定出具項目認定書。
（二）本通知自2022年12月9日起施行，有效期3年。
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